买了二手房却没办法过户、购买新房背了贷款却迟迟无法交付、买房时签的‘制式合同’竟然隐藏各种“坑”……对于很多市民来说买房是人生大事，但由于各种原因，因买房所引发的纠纷不断，由于购房程序复杂且涉及的法律知识较多，很多人在购房出现纠纷后不知道该如何解决。针对常见的购房合同纠纷问题，日前记者前往秦州区人民法院采访了民二庭法官穆琳。

全款买了二手房 无法过户成难题

市民李女士因孩子快要上学，便决定在秦州区购买一套房产，今年年初她通过中介公司看中了位于建设路附近的一套房子。由于对方说急需用钱要求全款支付，李女士便四处举债凑够了房款交给卖家，但在随后办理房产证时却出现了问题。原来该房屋登记在男主人名下，但男主人已于几年前去世，虽然房子实际居住人是女主人和孩子，但因没有遗嘱，该房屋就需要按照遗产进行分割，还牵扯到其他继承人，要想给李女士过户的话还需要经过相当复杂的程序。

“房子虽然给了钥匙可以入住，但手续没办法办理，这也影响到了孩子上学的事，让退钱也退不来，让办手续也办不成，现在我该怎么办？”李女士向记者反映道。

“《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”穆琳说。

穆琳告诉记者，因房屋所有权人去世，该房屋成为遗产，未分割之前属于各继承人共同共有，无法直接过户到李女士名下，但李女士有权解除合同，并要求出卖方承担相应的违约责任。所以，在购买二手房时一定要查验不动产权证并了解房屋现状，以免引发纠纷。

房屋逾期未交付 合同解除后贷款该谁还

2020年4月13日，钱某与某房地产开发公司签订《商品房预售合同》购买某房屋，约定该房地产开发公司于2021年12月31日前交付该房屋，逾期超过60天，钱某有权单方面解除本合同。合同签订后，钱某于2020年4月14日向该公司支付了首期购房款532860元，并作为借款人与某银行（贷款人）、该房地产公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为90万元。2020年4月30日，某银行发放贷款90万元，钱某自2020年5月20日起逐月向某银行归还贷款本息。后房地产开发公司逾期交房超过60日，钱某请求解除《商品房预售合同》和《借款担保合同》，遂诉至法院。

法院审理认为，该房地产公司逾期交房已超过60日，钱某有权解除《商品房预售合同》。该合同解除后，钱某有权解除《借款担保合同》，房地产公司应按约将钱某支付的房款返还，并赔偿钱某因此所产生的损失，该公司亦应向某银行返还自判决生效之日起的剩余贷款。

“在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。”穆琳说，按揭贷款合同的解除系开发商逾期交房造成违约导致，所以银行的损失赔偿责任也应该由开发商承担。

制式合同存“陷阱” 签署一定要留心

前段时间，市民刘先生向本报求助称，两年前他在秦州区某房地产开发公司购买了一套面积为15㎡的商铺，交了30万元购房款，由于签订的是制式合同，所以他对合同内容也没多看就签了字。

“当初签合同时他们写明的商铺交付时间是2021年年底，但直到现在还没有交付。按照合同约定，逾期未交付房屋的话开发商需要承担违约责任，但后来我找出合同仔细一看，他们写的逾期违约金计算方式就是个‘坑’，算下来每天的违约金只有10多块钱。”刘先生气愤地说。

穆琳介绍，我国现行法律对逾期交房违约金的标准没有明确规定，所以应以合同约定为准，但如果约定的违约金低于造成的损失的，购房人可以依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条二款的规定请求人民法院或者仲裁机构予以调整。

“购房人在签订房屋买卖合同时应仔细了解合同内容，对有异议的部分可以当场提出。”穆琳说，该事件中购房合同已对违约金进行了明确约定，刘先生如要主张增加违约金，一般应举证证明合同约定违约金不足以弥补逾期交房对其造成的损失。

新天水记者 何慧娟